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                                800萬元住宅報價直降70萬,上海教改精準打擊“高燒”學區房

                                今后在上海即使再“菜”的初中也有名額上好的高中,業內人士認為,此舉或將為學區房降溫。

                                《中國經濟周刊》記者  宋杰|上海報道

                                3月16日,上海市教委公布《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》,將從今年9月1日起施行。

                                此次政策提出了一個重要的創新或改革,即“名額分配綜合評價錄取”。具體包括名額分配到區招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類,合計占市實驗性示范性高中招生總計劃的50%~65%。其中,名額分配到區招生錄取,以區為單位,依據總分排序按計劃錄??;名額分配到校招生錄取,以初中學校為單位,依據總分排序按計劃錄取。

                                通俗而言,今后在上海即使再“菜”(編者注:實力較差)的初中也有名額上好的高中,業內人士認為,此舉或將為學區房降溫。

                                新政的效果已開始顯現。

                                “以前這里的房東都不大情愿讓我們中介人員進屋。出了教改政策后,房東看到我們帶客戶都很熱情,還經常叫我去家里坐坐。”3月23日,上海浦東某熱門學區房中介小王對《中國經濟周刊》記者說。

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                                圖片上海學區房“高燒”快1年

                                易居研究院智庫中心提供給《中國經濟周刊》記者的一份報告顯示,上海學區房“高燒”是從2020年二季度開始的。

                                該報告挑選了三大板塊進行分析。其中,大三林板塊包括了前灘板塊(2020年學區房炒作較多的新興板塊);張江板塊本身是上海較為優質的近郊區學區板塊;黃浦區則代表了上海教育資源豐富的主城區。

                                大三林板塊和張江板塊選取了一手住宅數據,而黃浦區則選取了二手住宅數據。

                                數據顯示,大三林板塊(含前灘,2020年學區房漲幅較快的新興板塊,新房)、張江板塊(較為優質的近郊區學區板塊,新房)和黃浦區(教育資源豐富的主城區,二手房)三個區域/板塊的價格,2019年比較穩定。到了2020年,尤其是當年二季度開始,這三個區域/板塊的價格明顯上漲,出現了學區炒作、一房難求、房價哄抬、預期不穩等現象。2020年下半年,其價格漲幅明顯高于上海平均水平。

                                根據克而瑞數據庫的監測,2020年全年,上海新建商品住宅成交均價為55994元/平方米,同比漲幅為2.5%;而大三林板塊新建商品住宅成交均價為99359元/平方米,同比漲幅為17.7%。

                                克而瑞認為, 類似漲幅明顯偏大,說明價格虛高。若后續價格下跌,則容易對購房者產生各類風險。

                                上海三個熱點區域/板塊的房價走勢圖片

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                                數據來源:CRIC、易居研究院

                                圖片回訪:學區房降溫 ,“老破小”首當其沖

                                今年1月,《中國經濟周刊》記者曾實地探訪浦東某“老破小”學區房,彼時該小區有房源報價每平方米21萬元,僅一墻之隔的另一小區因號稱“雙學區”房,則要再加價50萬~100萬元不等。

                                當時房產中介小劉告訴記者,房東挑客現象嚴重,希望能夠盡快拿到錢款,如果還沒有準備好資金沒必要看房。“房東也已看好了其他樓盤要趕緊下單,現在這個時間點,不跳價就是好房東了!”小劉1月10日曾對記者這樣說道。

                                3月23日,當記者再次詢問該小區房價時,小劉介紹,有戶近50平方米的兩居室目前報價680萬元,只要出價,都可以談。“說句實話,我都瞧不上這房子,在這里買房很多人都是就掛個戶口就再租掉的,都是為了孩子讀書用。”

                                小劉告訴《中國經濟周刊》記者,現在房東的心態和去年大不一樣,看到別人降價也有些著急。“去年有戶50平方米的房子掛800萬元總價,當時房東的心態是不愁賣,隨便掛個高價,現在政策一出立馬降了70萬元。”

                                記者還發現,近期上海鏈家下架了約萬套二手房源。有房產銷售透露,現在要上架房源,需要上傳房東的身份證、房產證等真實信息并經后臺人工審核,否則鏈家平臺的外網就無法展示,但內網還能看得到。

                                3月24日,記者以購房者身份詢問主銷黃浦區學區房的房產中介小吳。小吳介紹說:“我感覺這里的學區房反而有微漲,只是房東不像年前那樣‘高姿態’,可以跟他砍價。”據了解,黃浦區目前在售學區房小戶型均價約15萬元/平方米,大戶型約10萬~13萬元/平方米。

                                圖片“菜中”周邊住宅可不可以買?

                                中原地產資深市場分析師盧文曦對記者說:“我個人將學區房定義為小學能上一梯隊的公辦學校,因為小學主要是培養好的學習習慣,而將能上初中定義為學區房我認為有炒作的嫌疑。從過年到現在,浦東很多地方出現了以炒初中學區房為主的情況,這次中考教改可以說是對這批人的‘當頭棒喝’。”

                                “此次政策的核心是入學機會的公平,哪怕是‘菜小’和‘菜中’,只要讀書好,就能進好的高中。很明顯是強調大家受優質教育機會均等。”盧文曦說。

                                盧文曦認為,當前一些房源上漲僅僅依賴學區概念,周邊配套等實際并不完善。“學校未必是一流的,也不一定能確保進好學校,其中風險可想而知。”他介紹,2020年上海學區房價格漲了20%~25%,而普通住宅價格上漲還不到10%,明顯是學區溢價造成的。今后隨著教育質量落差減小,溢價將會慢慢收窄。公辦初中學區房會有松動空間,而公辦小學學區房則相對堅挺。

                                有家長糾結,孩子在牛校里并不拔尖,放“菜中”還可能拼個前幾名,既然“菜中”也有進入名校機會,那么是否有必要去買“菜中”旁的房子呢?

                                對此,盧文曦解釋說:“打鐵還需自身硬,‘菜中’只有掐尖才有機會。所以,完全淡化學區房我覺得也不現實,但今后學區和非學區的溢價不會像以前30%那么夸張,可能會回調到15%左右。”

                                業內人士呂智超接受《中國經濟周刊》記者采訪時說,學區房概念本就是相對概念,是在穩定的競爭體系當中為孩子找到相對競爭優勢的位置?,F在舊的平衡被打破了,但未來還是會建立新的平衡。到時,只要還存在相對競爭優勢,大家還是會去尋找相對優勢的位置,“菜小”“菜中”也有可能成為未來大家追捧的機會。

                                呂智超說,絕大多數買學區房的人都明白,最重要的其實是學校的同學和學習氛圍,所以“菜中”的幾個名額真不一定能吸引到多少人,“畢竟,無論有沒有名額,孩子自己學得好,才是最重要的前提,這也符合這次的改革初衷——不是為了吸引拔尖學生跑去和‘菜中’學生搶名額,而是給普通家庭的孩子更多機會。”

                                預計:2021年上海學區房降溫

                                易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,2021年1月,上海市就發布過《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》。隨著3月16日上海教委政策的出臺,政策組合拳效應體現,熱點區域的學區房有降溫的跡象,各類虛高房價的現象也將繼續減少。若配合上海五個新城建設等新政策,可以預計,“十四五”期間,包括學區房在內的上海樓市,將呈現“炒作減少、房價趨穩、秩序規范”的特征。

                                嚴躍進分析說,從這兩年購房市場和擇校情況來看,出現過很多不理性的現象。一窩蜂爭搶所謂的好學校,造成了很多問題和矛盾:例如,對教育政策理解不透徹,導致家庭教育出現各類問題,甚至影響了子女教育;盲目追捧學區房,但可能因為各種原因,不能就讀意向學校;追漲的情緒下,導致學區房的購入成本很高,房價下跌后出現虧損。

                                “此類問題勢必須要解決,既需要政府層面進行機制或制度的設計,也需要家長或購房者心態的調整。” 嚴躍進說,對于學區房在內的市場穩定工作,實際上也是今年全國各地房地產監管部門的重點工作。今年一季度,合肥、深圳、東莞、無錫、杭州、西安等城市都出臺過各類政策,從各個角度各個渠道出發,積極穩定了學區房的價格和市場預期。此次上海教改政策具有很強的示范效應,對于全國各地學區房降溫工作具有很好的啟發意義。

                                責編 | 周琦

                                版式 | 孫珍蘭

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                                作者
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